איך אפשר לחסוך בשינויים במפרט הדירה?

תכנון חכם של שינויים במפרט דירה

אף שזהו "מנהג" נפוץ, הוא מעלה בצורה משמעותית את מחיר הדירה, לעתים בסכומים שמגיעים לעשרות אלפי שקלים. כך, לרוב החברות הקבלניות שינויי דיירים מהווים מרכז רווח של ממש.

לעומת זאת, דיירים שאינם משדרגים את הדירה החדשה הם לרוב רוכשי דירות להשקעה, ואותם מעניינת התשואה שיקבלו כתוצאה ממחיר הרכישה. המפרט שיהיה בדירה אינו בראש מעייניהם, בעיקר אם היא צפויה להיות מושכרת לדיירים.

מדוע רוכשי הדירות למגורים מעוניינים לשנות את המפרט הטכני? אחת הסיבות היא שכיום הם חשופים למידע יותר מאשר בעבר – בעיקר בזכות אתרי ומגזיני עיצוב, תוכניות טלוויזיה ועבודה עם מעצבי פנים. לא מעט רוכשים שמגיעים למשרד המכירות מסיירים בדירות לדוגמא, שגם יכולות להוות מנוע לשינוי בתכנון וברמת הגימור של הדירה החדשה.

מבדיקה שערכנו בשנים האחרונות עולה כי רוב השינויים המבוקשים נעשים במטבחים, בעיקר באמצעות תוספת שטח. האורך המקובל כיום למטבח במפרט הבסיסי הוא 8 מ"ר, ודיירים רוצים לרוב מטבח ארוך יותר, לצד תוספת "בילד אין" וארונות עליונים.

למעשה, שינויים במטבח גוררים אחריהם תוספות של מערכות חשמל, גז ומערכות אינסטלציה. בנוסף, לעתים יש צורך בשינויים קריטיים, למשל במערכת מיזוג האוויר, שאותם צריך לתמחר מראש.

קבלו 10 טיפים שיכולים להביא לתכנון מוקדם וחכם ולחיסכון ניכר בשינויים במפרט הדירה:

1. על הדייר לשאול את עצמו אם הוא באמת זקוק לשדרוג, או שהוא נגרר לשם על ידי דיירים אחרים, או נסחף אחר טרנד עיצובי.
2. חברות שמתמחות במגורים מבינות היטב את הצרכים של הדיירים ועוקבות אחר המגמות בשוק. לכן הן ישווקו פרויקטים שמתוכננים היטב לצרכים של קהלי היעד שמתגוררים בפרויקט, דבר שחוסך בשינויים וחוסך כסף.
3. כדאי לתכנן מוקדם ככל האפשר את השינויים המבוקשים – המחירון בנוי על תכנון לפני ביצוע או תכנון אחרי ביצוע, והפערים בין המחירונים מגיעים לכ-50%.
4. כל שדרוג שנדרש מספק חיצוני אינו מחייב את החברה שמוכרת את הדירות, ולרוב גם לא את הקבלן המבצע. על הדייר לדעת שההתקשרות היא בינו לבין ספק חיצוני (דגש בעיקר על מטבחים, דלתות, ריצופים וכלים סניטריים), ולא בינו לבין החברה שמוכרת דירות. כדאי לדרוש ערבויות ביצוע מהספקים או מהחברה המוכרת את הדירה, או להתוות הסדר תשלומים שיגן עליו מפשיטת רגל של הספק החיצוני.
5. להקפיד על לוחות זמנים. בבואו של הדייר לבקש תוספות לשינויים, יאמר לו הקבלן מהי הערכת הזמן לביצוע השינויים בדירתו. על הדייר לדעת שזה עלול לעכב את המועד בו יקבל את הדירה החדשה, לרוב בשבועות ספורים. אבל אם הפרויקט מתעכב, במסגרת הקנסות שצריך לשלם לדייר צפויה החברה הקבלנית לקזז מזמן המסירה את הזמן שמוגדר לשינויים. לכן, על הדייר לבקש שינויים לפני הביצוע ולדאוג שהם אינם כרוכים בהארכת תקופת הביצוע.
6. מומלץ לבקש מהחברות שדרוגים במסגרת המפרט הטכני, שכן חברות רבות מאפשרות לעשות שדרוגים קטנים במסגרת המפרט הבסיסי. כך, לדוגמא, דיירים רבים אינם מודעים לכך שאפשר להחליף ידיות בארונות המטבח במסגרת המפרט הטכני הבסיסי, עם תוספת מחיר קטנה מודרגת מראש, וכך גם לגבי שיש.
7. חלק מהיזמים לא מאשרים החלפת דלתות כניסה לבית, משום שהם רוצים דלתות אחידות בכל קומה. לכן, מרבית השינויים בתחום זה הם בדלתות הפנימיות: מרבית הדיירים רוצים דלתות לבנות, בעוד שהסטנדרט הוא חום ומחירו נמוך יותר. לכן עדיף להתעקש מראש על דלת שצבעה לבנה או שמנת. כדאי לחשוב גם על האקוסטיקה של הדלת: עדיף להתעקש על דלת פלקסבורד שמבודדת אקוסטית יותר טוב, בעיקר בחדרי מקלחת ושירותים במקום דלתות הכוורת המוצעות במפרט הבסיסי.
8. חשוב לבדוק שכל שדרוג של מוצרי גמר באולמות התצוגה של הספקים (מטבחים, אביזרי סניטציה, מרצפות ועוד) כולל גם את מחיר הביצוע אצל הקבלן. לקוחות רבים מופתעים לגלות שיש עלות ביצוע נוספת, אחרי ששדרגו את המוצרים.
9. כאשר מתמחרים שינויי דיירים, על הדייר להתעקש בעת חתימת החוזה על מחירון רשמי, כגון מחירון דקל שמהווה מחירון רשמי. לפניכם כמה דוגמאות לעלות של שינויים נפוצים לפי מחירון דקל (עלויות עבודה ולא עלויות המוצרים:(
   • תוספת נקודות חשמל – 240 שקל לנקודה
   • הזזת מחיצה – 230 שקל למ"ר
   • שדרוג אסלה מרגילה לסמויה – 1,280 שקל
   • תוספת נקודות מאור – 240-360 שקל לנקודה
   • הנמכות גבס – 220 שקל למ"ר
   • שדרוג ריצוף מ 60 X 60 ל 80 X 80 – 80 שקל למ"ר (עבודה בלבד(
   • נקודת ברז למקרר – 410 שקל
   • נקודת ברז גן – 410 שקל
   • נקודת ברז גז למרפסת – 410 שקל
10. אחרי שסיימתם לתכנן את הרשימה המלאה של השינויים הנדרשים, עברו עליה שוב. הפרידו בין החשוב למה שאינו באמת נחוץ, ונסו לצמצם את הרשימה ולחסוך כסף לפני תחילת פרויקט השינויים.

אם יש לך שאלה לגבי נכסים פוטנציאליים למפרט בלב העיר תל אביב, אשמח לעזור.